“房住不炒”须抑制终端金融需求

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2018-05-16

香港回归以后,他担任香港政府行政会议非官守成员,直到2001年出任香港财政司司长。这一职位的年薪约245万元,而他当时在大通银行的薪金约400万美金。

“房住不炒”须抑制终端金融需求

  第71届联合国大会主席、来自斐济的外交官彼得·汤姆森说:现在是我们纠正错误做法的时候了。

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  据国家统计局数据,2017年12月全国70个大中城市中,有57个城市新建商品住宅价格指数环比上涨。 虽然部分热点城市房价绝对水平已经低于上年同期,但三线、四线城市房价出现上涨动向。

同时,伴随着过去几年房价较快上涨,我国城镇居民债务负担已显著加重。 当前,继续遏制房地产泡沫化倾向已经成为金融监管当局共识,有必要从终端金融需求入手,抑制居民部门杠杆率。

  过去几年我国热点城市房价出现较快上涨,居民部门加杠杆是主要动力。 本轮房价上涨始于2015年四季度,进入2016年后热点城市房地产市场急剧升温。

在房价节节攀升同时,居民部门加杠杆也同步加快。 截至2016年末,全国个人购房贷款余额同比增长35%,较同期各项贷款增速高出个百分点;2016年全年新增亿元,约占各项贷款新增额的%,同比多增万亿元。

经过2017年地方持续升级房地产调控措施后,全国个人购房贷款增长有所放缓,但增速仍在高位。

截至2017年9月末,全国个人住房贷款余额同比增长%,高出同期各项贷款增速个百分点。

  而个人购房贷款过快增长的结果,必然是居民部门杠杆率出现了明显上升。

综合研究机构数据,1996年我国居民宏观杠杆率(居民部门债务占GDP比重)约为3%,2008年不到20%,居民部门杠杆率增长整体平稳。 但2008年后我国居民部门杠杆率上升明显加快,特别是2016年以来居民部门加杠杆非常活跃,各种首付贷过桥贷堂皇入市,个人消费贷、个人经营贷违规进入购房领域现象突出,导致居民部门杠杆率跳升至50%水平。 我国居民部门的贷款与存款之比从2009年1月的%大幅跃升至2017年11月的%。   从终端金融需求入手,可以在短时间内有效扭转房价上涨预期,同时最大程度避免误伤刚性住房需求,实现区域住房市场稳健运行。

这主要是因为:  一是管控终端金融需求可以有效消减房价上涨动力。 应该看到,终端住房金融需求已经构成当前房价上涨动力。

房贷过快增长城市房价绝对涨幅也在高位。

当前北京房价出现回落,与新政出台了史上最严厉的住房信贷政策密切相关,认房又认贷、提高二套房首付比例等等,既有效堵住差别化住房信贷政策执行过程中可能存在的漏洞,又显著增加了住房炒作成本,提高了住宅投资变现难度,对房地产炒作行为形成了空前挤压。

  二是管控终端金融需求可以有效抑制居民部门杠杆率。 说到底,抑制居民部门杠杆率必须要管控住个人购房贷款的非理性增长。 通过强化商业银行在个人购房贷款环节的借款人收入真实性审核,加大对个人消费贷款、个人经营贷款用途的监管检查,可以将不符合贷款门槛的借款人排除出去,进而在宏观上降低居民部门整体债务负担。   三是调控终端金融需求可以有效降低房地产金融运行整体风险。 当前若非居民部门杠杆资金推动,房价难以脱离基本面大幅上涨。

如果从终端金融需求入手,那么可以减少杠杆资金对住房追逐,降低房地产市场整体风险。

  笔者认为,坚持房住不炒,有必要对居民部门杠杆率进行抑制,并有效引导房地产市场预期。 在坚持房地产市场分类调控、因城施策的基础上,基于对区域性住房供求关系的深入准确把握,需要及时对终端金融需求进行相机调整,对住房炒作行为在金融端切实形成有效挤压,同时最大程度避免对刚性住房需求的误伤。

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